「リースバック」という言葉を聞いたことはあるでしょうか？
リースバックとは、「セールアンドリースバック」という言葉を略したもので、その仕組みを簡単にいうと現在使用している不動産を売却した後も売却前と同じように使用し続けることができるという仕組みのことです。
一見良いことばかりのように見えるリースバックですが、多くのメリットがあるとともにデメリットも存在します。
ここでは、リースバックのメリットとデメリットや、リースバックの注意点について解説していきます。
リースバックとは
リースバックとは現在使用している不動産、多くの場合は自宅を売却した後に買い主と賃貸契約を結び、賃貸料を支払いながらその不動産を従来のように使い続けるという仕組みのことを言います。
不動産会社と売り主の間で売買契約と賃貸契約を結ぶことがほとんどであるため、買い主である不動産業者にリースバックの相談をしてから売買契約を締結するまで、一般の不動産売買よりも時間がかからず早い時期に売却代金を手に入れることができ、また生活環境を大きく変化させる必要がないという特徴があります。
リースバックで自宅を売却する際のメリットとデメリット
リースバックで自宅を売却する際には、メリットとデメリットがあります。
ここでは、リースバックを行う際のメリットとデメリットについて解説していきます。
（1）メリット
リースバックのメリットには、以下のようなものがあります。
①自宅を売却したことを人に知られずに済む
一般的な不動産売買で自宅を売却する場合には、不動産会社が買い手を探すためにインターネットの不動産売買のサイトに掲載したり、建物自体に「売り物件」などのように書かれた看板を設置したりするため、近隣の住民などに不動産を売りに出していることを知られてしまいます。
このような場合には、「お金に困って不動産を売りに出したのではないか」といったような良くない噂を立てられてしまう心配があります。
しかし、リースバックの場合には不動産会社などに直接売却するため、売却していることが周囲の人に知られる心配が非常に少なくなります。
また、売却後も以前と変わらずその不動産を使用し続けることができるため、不動産を売却した後にも売却したことを知られてしまう可能性は低いでしょう。
②将来再購入することもできる
通常の不動産売買で不動産を売却した場合にその不動産を買い戻すことができる可能性は、まずないと考えておいた方が良いでしょう。
しかし、リースバックの場合には「買戻し制度」というものがあり、売却額に応じて決められた金額で買い戻すことができるようになっています。
一時的にまとまった資金が必要になった際に、リースバックを利用して経済的に苦しい時期をしのぎ、生活や経済状況が安定したら不動産を買い戻すことができるという点が、リースバックの大きな特徴であると言えます。
③自宅を売却しても引っ越す必要がない
まとまった資金が必要になった際に自宅などの不動産を売却することは、非常に良くあることですが、リースバックを利用するとその不動産、特に自宅から引っ越すことなく売却を行うことができます。
そのため、職場までの距離や子どもが通学している学校を転校させずに生活を続けることができます。
また、引っ越しをする必要がないということは新居を探したり引っ越しにかかる費用を節約したりすることができるということなので、手間やお金をかける必要がありません。
④固定資産税を負担しなくてよい
リースバックで不動産の売却を行うと、所有権が買い主側に移ります。
そのため、不動産にかかる固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。
マンションの場合は、管理費と修繕積立金も支払わなくて済むようになります。
このように、売却前に必要となっていた費用の支払いが必要なくなるため、家計の管理がしやすくなります。
⑤新居への引っ越し費用がかからない
不動産のうち特に自宅を一般的な方法で売却した場合には、当然その物件を退去する必要があります。
そのため新居を探しておく必要があるのですがその際には、引っ越し費用を準備する必要があります。
もちろん引っ越しには手間もかかるため、リースバックを利用することで引っ越しにかかる費用と手間を節約することができます。
⑥住宅ローンを完済していなくても売却可能
リースバックを行う理由が住宅ローンの支払いが困難になったというものであったり、住宅ローン以外の抵当権が付いていたりする場合でも、リースバックを行うことができるケースがあります。
しかし、ローンの残債が多すぎる場合にはリースバックを行うことができないケースもあるため、注意しましょう。
（2）デメリット
リースバックを行うデメリットには、以下のようなものがあります。
①不動産所有者の名義が変わる
リースバックを行うと、不動産所有者の名義が第三者に移転するため、相続や贈与を行うことができなくなります。
また、建物のリフォームや建て替えなども自由に行うことはません。
リースバックを行った後の自宅の扱いは、あくまで賃貸住宅を同じだと考えておくようにしましょう。
②賃貸契約の期間に期限がある
リースバックは不動産の売却後に、その不動産を賃貸契約を結んで以前と同じように使い続けることができるシステムですが、この時締結する賃貸契約の種類はほとんどの場合「定期賃貸借契約」となります。
定期賃貸借契約とは、賃貸期間を更新することがあまりありません。
貸主と借主の意思が合致した場合には再契約を行うことができますが、貸主に再契約を行う意思がない場合には、期間が満了したらその物件から退去する必要があります。
そのため、リースバックを行って定期賃貸借契約を行う場合には、その物件にずっと住み続けられるわけではないということを頭に入れておきましょう。
③賃料がかかるようになる
リースバックで自宅などの不動産を売却した後は、賃貸借契約を結ぶことになるため賃貸料が発生します。
賃貸料は通常の場合、その物件が存在する周辺の家賃相場を鑑みて決められますが、リースバックの場合には物件の売却価格をベースとした利回り計算により賃貸料が決定されます。
④周辺の相場より売却価格が低くなる傾向がある
リースバックで不動産を売却する際の売却価格は、一般的な方法で不動産を売却する際の売却価格の6割から8割程度になるケースがほとんどです。
そのため、周辺の不動産の売却価格の相場に比べてリースバックで不動産を売却した場合の売却額は低くなることが一般的です。
⑤買戻し金額が売却価格より高額になる
リースバックの大きな特徴に、将来その物件を買い戻すことができるというものがあります。
しかし、その際の買戻し価格は売却価格より高額になる可能性が高くなります。
買戻し金額は、一般的に売却価格の1.1倍から1.3倍程度となることが多いようです。
リースバックの契約時に、買戻し金額が明記された書面が提示されるため、契約時にその書面で買戻し金額についてしっかりと確認しておきましょう。
リースバックの注意点
リースバックを行う際には、いくつか注意しておかなければならない点があります。
ここでは、リースバックの注意点について解説していきます。
（1）家賃（リース料）が周辺の相場と比較して高額になることがある
一般的な賃貸住宅の場合には賃貸料は周辺の物件の賃貸料の相場に見合った価格になるように設定されますが、リースバックの場合には売却金額をベースにして設定されます。
その金額は１年間で売却額のおよそ1割が相場となるため、不動産を2,000万円で売却した場合、1年間で200万円の賃貸料を支払うことになります。
売却金額が低ければ周辺の家賃相場より低い賃貸料でその物件に住み続けることができますが、売却金額が高額だった場合には周辺の家賃相場より高額な家賃を支払う必要が出てきます。
（2）リースバックには審査がある
リースバックを行う際には審査が行われ、それに通らないとリースバックという制度を利用することができません。
審査のポイントとなるのは、住宅ローンの残債よりも不動産の評価額が高いかという点と、リースバックにて賃貸契約を結ぶ際に、家賃保証会社の審査を通ることができるかという点になります。
この2つの審査を通らないと、リースバックで自宅を売却することができないということを覚えておきましょう。
（3）リースバック業者の倒産リスクにも注意しよう
リースバックを行った不動産業者が、業績不振などの理由で倒産してしまうリスクがあります。
このような場合には、リースバックを行って賃貸契約を結び居住している人に無断で不動産の所有者が変わってしまう可能性があります。
リースバックのトラブル事例
リースバックでトラブルが起こる可能性もあります。
ここでは、そのいくつかのトラブル事例について紹介していきます。
（1）被相続人と相続人の間にトラブルが発生する可能性がある
リースバックを行うと、不動産の所有権がなくなり賃貸料を支払う必要が出てきますが、それ以外は以前と同じように住み続けられるため、自分で口外しない限りは近隣の住民以外はおろか相続予定がある人にも、リースバックを行ったことを知られることはありません。
このような理由から、その不動産を相続するつもりでいた相続予定の人とトラブルになる可能性があるため、リースバックを行う場合には相続予定の人にリースバックで不動産の所有権がなくなると伝えておくことをおすすめします。
（2）家賃が高額なため家計が圧迫される
リースバックを行った際の家賃は、1年間で売却金額の約1割が相場であるとされています。
そのため、売却金額が高額になった場合には家賃も高額になり家計が圧迫されてしまう可能性があります。
（3）賃貸中に不動産の所有者が変わる可能性がある
リースバックは買戻しができることが大きな特徴でありメリットでもありますが、リースバックの契約を行った不動産会社が倒産してしまったなどの理由で不動産の所有者が変わってしまう可能性があります。
このような事態になると賃料の値上げを要求されたり、買戻しの金額が変更になったりする可能性もあります。
まとめ
ここまで、リースバックのメリットとデメリット、注意点について解説してきました。
一時的にまとまった資金を手にすることができるとともにその不動産をそのまま使用し続け、将来的に買い戻すことができるというリースバックです。
メリットも多いリースバックという仕組みですが、デメリットもあるためこれを知らずにリースバックの契約をしてしまうと後々トラブルに発展する可能性があるため、リースバックのデメリットについても十分把握しておく必要があります。
また注意点についても良く把握しておき、リースバックが本当に自分に向いているしくみであるかどうかをよく考えてから利用するようにしましょう。
※記事中の法律や税率などについては、2022年5月時点のものです。
