COZUCHIの評判や特徴｜感想や口コミ・レビューから見る活用法

不動産投資の方法には、アパートなどの土地建物を購入し運営する「現物不動産投資」とREITなどの「証券化不動産」や「小口化不動産」に投資する方法があります。

「COZUCHI」は小口化不動産投資であり、１件の不動産プロジェクトに多くの人がすこしずつお金を出し合い、家賃収入を分配するか時期がきたら売却し利益を分け合う投資手法です。

この記事では「COZUCHI」の特徴を分析し、口コミから評判などからCOZUCHIを評価し、その活用方法をお伝えします。

COZUCHI

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COZUCHIとは
COZUCHIで不動産投資
COZUCHIの魅力
まとめ

COZUCHIとは

COZUCHIは、不動産クラウドファンディングの1つです。

クラウドファンディング（crowdfunding）とは「募金」の一種であり、たとえば「赤い羽根募金」のように不特定多数の人から資金を募る方法です。現在ではほとんどがインターネット上でお金を集めますが、方法としてはインターネット普及前からありました。

COZUCHIは「投資型」のクラウドファンディングのため、金融商品取引法等の規制対象になっており、法律の制度下で認められている「募金」と捉えるとわかりやすいでしょう。

（1）不動産証券化とCOZUCHI

不動産小口化投資商品を扱う「WARASHIBE」の名称で2019年にスタートし、不動産投資のクラウドファンディングサービスとしてリニューアルしたのが「COZUCHI」です。

では不動産投資のクラウドファンディングとは、どのような仕組みなのでしょうか。
それを理解するためには、「不動産の証券化」について知る必要があります。

不動産の証券化は、アメリカで広まった手法です。
住宅を取得するために利用される住宅ローンは、長期の貸付期間となるため銀行にとってはリスクのあるものです。そのリスク負担を銀行から政府系の金融機関「住宅抵当公庫」に移し、住宅ローン債権を住宅ローン担保証券として発行する仕組みを作ったのでした。

日本においてはバブル経済崩壊後、担保付き債権のうち不良債権化したものを買い取る機関が作られ、集められた不良債権の担保不動産を売却するため証券化・小口化し、投資商品を販売する担い手を育てる目的で「不動産特定事業法」が成立しました。

不動産を所有し賃貸事業に活用し収益をあげるには、大きな資金が必要となります。複数の投資家を集めて1つの不動産を所有しようとすると「共有」とするか、投資家が集まり法人を組織し所有する方法になります。

共有などは不動産の運用や売買にあたって合意形成が必要となり、流動性が悪くなります。しかし小口化された証券であれば、売買は個人の判断で可能であり流動性が高まります。

そこで複数の投資家が出資し、不動産の運用や売買により収益を分配できる仕組みとして作られたのが「不動産特定共同事業」であり、「COZUCHI」は不動産特定共同事業法にもとづく、不動産証券化手法を用いたクラウドファンディングなのです。

（2）COZUCHIの特徴

クラウドファンディングには、主に以下のような種類があります。

寄付型
購入型
融資型
投資型

COZUCHIは投資型に該当し、集まった資金は不動産の購入・運用に使われ、投資家には家賃収入や売却利益などの収益が分配される仕組みです。

COZUCHIの一番の特徴は、「配当に上限を設けていない」点です。募集時の利回りを超える分配をすることがあります。

もう1つの大きな特徴は「いつでも換金可能」な点です。
投資型のクラウドファンディングは投資期間中にやめることは難しいのですが、COZUCHIは手数料（約3～5.5％）がかかりますがいつでも換金が可能になっています。

さらにもう1つの大きな特徴として「優先劣後方式」を採用している点です。
この方式は投資家の出資分を「優先出資」とし、事業者の出資分は「劣後出資」とします。投資総額に対する劣後出資の割合を「劣後割合」といいますが、劣後割合が高いほど出資者が損をする可能性が低くなります。

（3）COZUCHIのメリット・デメリット

COZUCHIのメリットとデメリットとしては、クラウドファンディングだからこそのものと、COZUCHIの特徴に所以するものがあります。

メリット	デメリット
1万円単位での出資が可能でありポートフォリオが作りやすい	非上場のため事前に経営状況や財産状況の確認ができない
優先劣後方式のため万が一損害がでても少なく抑えることが可能	応募者が多いと出資できない場合がある
株式投資などと比較すると手間がかからない	元本・配当保証がない
利回りのよいファンドの募集がある
不動産投資に特化したファンドのため情報収集がしやすい

「不動産特定共同事業」は制度設計がしっかりしており、メリットが多くデメリットは少なくなっています。

また「元本・配当保証がない」のは投資商品にすべて共通しているものですが、COZUCHIではこれまで一度も、元本割れや配当遅延を起こしたことがありません。

また「非上場」については「不動産特定共同事業」の許可要件が最低資本金１億円であり、小規模不動産特定共同事業の場合は最低資本金１千万円と緩和しており、中小企業など非上場企業の参入がしやすい仕組みにもともとなっているのです。

（4）COZUCHIの評判と口コミ

COZUCHIに関する評判や口コミに悪いものはありません。
しいてあげるとすれば、「抽選に当たらない」という声です。

COZUCHIが募集するファンドには「先着順」と「抽選」があり、先着順は募集開始当日に応募率は100％を超え、抽選のファンドは募集期間が１週間ほどで応募者が多く、なかなか当たらないという評判が目立つようです。

「当たらない」という声は「関心が高い」「COZUCHIで投資したい」といった声の裏返しでもあると考えられ、評判は悪くない証しと言えるかもしれません。

また前述したとおり、これまでに「元本割れや配当遅延」はなく、安定した運営がされていると言えるでしょう。

（5）COZUCHIの運営会社

COZUCHIを運営する「LAETOLI株式会社」は、COZUCHIの前身である「WARASHIBE」の運営会社であった株式会社SATASを、2021年8月1日から社名変更し経営体制を一新させてスタートしたものです。

SATAS社の代表者であった小林秀豪氏は、企業法務の専門家であり現在はLAETOLI社の常勤監査役に就任しています。

LAETOLI社の代表者は建築・不動産投資事業の経営に携わってきた経験のある武藤弥氏であり、武藤氏はCOZUCHIのファンドにもとづく不動産事業を行う事業体「株式会社TRIAD」の設立者です。

このような関係から、不動産投資の対象となるプロジェクトの組成は、COZUCHIが中心となって作り上げ、TRIADが実際に運用を行い資金調達はCOZUCHIが担う事業体制となっています。

COZUCHIで不動産投資

COZUCHIのプロジェクトに参加し不動産投資を行うには、その仕組みを知り投資をはじめる流れを押さえておく必要があります。

（1）COZUCHIの仕組み

COZUCHIを運営するLAETOLI社は、不動産特定共同事業の第1号事業者と第2号事業者の許可を受けています。

第1号事業者とは不動産特定共同事業契約に基づく事業を運営し、不動産取引から生まれた利益を投資家に分配する事業者を言います。必要最低資本金は1億円と定められています。

第2号事業者とは不動産特定共同事業契約の代理や媒介を行う事業者であり、必要最低資本金は1千万円です。

そのためLAETOLI社が投資家を募るプロジェクトの中には、事業者の代理で投資家を募っているプロジェクトもあるわけですが、多くは不動産事業をTRIAD社が担い資金調達はLAETOLI社が担うという役割分担にしたがっており、COZUCHIはそのためのプラットフォームとしての機能をはたしています。

（2）REITとCOZUCHIの違い

不動産証券化の流れのなかで生まれたCOZUCHIですが、その発端は「不動産特定共同事業法」でした。その後、不動産の投資信託が解禁され生まれたのが「Jリート」です。

Jリートは米国で生まれたREIT（不動産投資）の手法を、日本においては不良債権の処理のための手法として活用し、2001年になって2つのREIT銘柄を上場してはじまったものです。

Jリートは現在62銘柄あり（2022年5月時点）、投資法人がさまざまな不動産物件に投資して運用しています。一般投資家はJリート銘柄に投資することにより、間接投資しています。

一方COZUCHIは不動産プロジェクトごとに投資し、その不動産取引により生じた利益から、出資割合に応じて分配を受けることができるようにした仕組みです。

現物不動産に投資をしないのはJリート・COZUCHIどちらも同じですが、Jリートには1つの銘柄に複数の投資プロジェクトがあります。一方COZUCHIは、単一のプロジェクトに投資するという違いがあります。

（3）COZUCHIをはじめる

COZUCHIを利用するには、まず「会員登録」をします。会員登録は20歳以上であれば登録可能です。そのうえで、投資家としての登録を行います。

投資家登録は本人確認書類の提示とマイナンバーおよび個人情報の登録をし、COZUCHIの審査を受けます。本人確認にはスマートフォン・タブレット・カメラ付きパソコンが必要です。

審査はほとんどが設問に答えを選択する方式なので、あまり悩むようなものではありません。登録や投資に関する手続きは、スマホでもできる簡単な仕組みです。

登録後は「ファンド一覧」で募集中または募集予定のプロジェクトを確認し、詳細ページでさらに内容を確認します。

COZUCHIの投資案件は運用期間の短いものが多く、投資資金をくり返し運用することができます。
詳細ページには投資の対象について書かれており、不動産に関するある程度の知識があれば、リターンが生まれる確率や可能性について把握できますが、不動産にあまり詳しくない方にはすこし難しい面があるかもしれません。

また優先割合と劣後割合が「プロジェクト情報」に記載されているので、投資が失敗した場合のリスク評価のためにも忘れずチェックすることが大切です。

COZUCHIの魅力

COZUCHIのプロジェクトには、どのような投資案件があるのでしょうか。また、最新のプロジェクトの詳細についてもみてみましょう。

（1）投資案件一覧

2022年5月時点においてCOZUCHIサイト上で確認できる投資案件の一覧が下表です。（運用終了した事業は除きます。）

事業名	投資タイプ	利回り	運用期間	ステータス（2020/5/21）
新宿区〈曙橋〉事業用地（フェーズ1）	キャピタルゲイン	6.0%	12か月	募集前
六本木事業用地Ⅱ（フェーズ2	キャピタルゲイン	10.0%	12か月	募集前
代々木公園事業用地	キャピタルゲイン	10.0%	12か月	募集終了
広尾区分店舗Ⅱ	インカムゲイン	4.5%	12か月	募集終了
稲村ケ崎開発プロジェクト	キャピタルゲイン	6.0%	12か月	運用中
学芸大学 EXITファンド	キャピタルゲイン	13.0%	3か月	運用中
銀座 EXITファンドⅡ	キャピタルゲイン	10.0%	3か月	運用中
渋谷区広尾借地プロジェクト	インカムゲイン	6.5%	9か月	運用中
西麻布　一棟マンション	キャピタルゲイン	6.0%	12か月	運用中
銀座 EXITファンド	キャピタルゲイン	10.0%	6か月	運用中
渋谷区広尾底地プロジェクト	インカムゲイン	4.5%	12か月	運用中
六本木事業用地Ⅱ（フェーズ1）	キャピタルゲイン	10.0%	6か月	運用中
下赤塚一棟収益マンション	インカムゲイン	6.0%	36か月	運用中
渋谷区神泉エリア区分店舗	インカムゲイン	6.0%	24か月	運用中
品川駅前再開発エリア3区分レジファンド	キャピタルゲイン	10.0%	84か月	運用中
伊東市川奈高級リゾート開発用地	キャピタルゲイン	8.0%	12か月	運用中
三宿エリア複合ビル	インカムゲイン	5.0%	12か月	運用中
広尾区分店	インカムゲイン	4.5%	12か月	運用中
世田谷区　三軒茶屋Ⅰ	インカムゲイン	4.0%	24か月	運用中

参照：COZUCHI「ファンド一覧」

（2）注目の投資案件

上記の投資案件から注目したいプロジェクトの詳細をみていきます。

1．新宿区〈曙橋〉事業用地

募集期間が5月30日～6月6日、抽選タイプのファンドです。
劣後割合：22.2％

土地の所有権と底地権のすべて、さらに土地上の区分所有建物が投資対象であり、フェーズ1は2区分の区分所有者2名と交渉し、物件を一体として売却できる合意を得るまでが投資の対象です。

区分建物は8フロアあり、すでに6フロアが取得済です。残り2フロアを含め一体として売却することを目的としており、その見込みが立った時点で既取得部分を事業者であるTRIAD社が買取し、2フロア分の取得費用と事業費用を加えたフェーズ2を新たなファンドとして組成する予定としています。その後デベロッパーなどに転売する予定です。

プロジェクトの収益性の根拠は、現在非効率的な敷地利用状態になっており、相場価格の46％ダウンで仕入れが可能になっているところがポイントです。権利関係の調整により一体としてデベロッパーに売却することにより、高い利益率が可能な計画となっています。

2．六本木事業用地ⅡフェーズⅡ

募集期間が5月23日～5月30日、抽選タイプのファンドです。
劣後割合：11.1％

約80坪の土地と上に建つ建物の共有持分1/2が投資対象です。分割の難しい土地建物で共有となっている場合は、共有持ち分の売買は相場価格よりもダウンしての買取が可能です。
すでに残る1/2は事業者であるTRIAD社が取得しており、交渉する共有者との合意が得られたら、一体として他の不動産業者へ売却し利益を生み出す計画です。

上記2件のプロジェクト詳細からは、一見すると売買の難しい物件でありながら、時間をかけて権利調整を行うことにより、収益性の高い物件に変えることが可能であることが理解できます。

そしてこのような案件では事業者およびアレンジャーに、プロジェクトとして組み立てる能力と可能性を見いだす洞察力が必要であり、投資の成否はその力量にかかっていると言えるでしょう。

（3）不動産クラウドファンディングの今後

不動産のクラウドファンディングは今後も増加していくと考えられます。
下図は一般社団法人日本クラウドファンディング協会が公表している、2017年～2020年における不動産特定共同事業の、クラウドファンディング市場規模推移です。

引用：日本クラウドファンディング協会「クラウドファンディング市場調査報告書」

ここでは増加する不動産クラウドファンディングについてその類型や、投資スタイルの変化について考えていきます。

① 証券化スキームのバリエーション

不動産証券化のバリエーションには「不動産特定共同事業」を含め、次のような類型があります。

TMKスキーム
受益権型GK-TKスキーム
REITスキーム
不動産特定共同事業スキーム
特例事業（現物不動産型GK-TK）スキーム

それぞれのスキームでは、不動産を保有することのみを目的とする会社（特別目的会社、SPC）を設立します。そしてSPCは金融機関や投資家からの資金調達を行い、不動産を取得します。

取得した不動産の運用は「不動産特定共同事業」以外のスキームでは、アセットマネージャーなどの第三者に委託する方式をとります。

最近は上場企業においても保有資産を子会社のSPCに譲渡し、オフバランス化を図る手法が採用されており、SPCが一般投資家から直接資金調達を行うケースが増えています。

企業は複数のスキームのなかから望ましい類型を選択し証券化を図ることができ、資金調達の方法も金融機関ばかりでなく一般の投資家から集める手法が普及し定着していくと考えられます。

② 不動産投資の変化

「不動産投資」というと、アパートを建てて入居者を募集する「大家さん」をイメージしがちですが、現代は幅広い投資のバリエーションがあります。

不動産証券化で重要な役割を担うSPCは倒産隔離を行うことにより、投資の対象である不動産の開発業者や元の所有者などの倒産によって、資産の棄損が生じることを防止しています。

また2008年にはJリートの破綻事例があり、より一層の不動産証券化商品のセーフティネット構築が必要とされました。

不動産に限らず投資にはリスクが必ずあり、そのリスクを軽減する仕組みがリスク管理です。不動産投資のリスクは現物投資にもあり、証券化された不動産にも存在します。

証券化・小口化は不動産投資にあるリスクを「小口化」する意味もあり、万が一の場合個人が負担するリスクは現物不動産投資と比較して低減されるメリットがあるのです。

以上のように「リスクがどこまで取れるのか」により、投資スタイルはそれぞれ異なるものになります。COZUCHIは比較的リターンの大きいファンドです。リスク管理を意識した投資戦略にもとづき、1つずつのプロジェクトを吟味する必要があるでしょう。

まとめ

今回は、不動産クラウドファンディング「COZUCHI」の特徴についてお伝えしました。

「COZUCHI」は、単独の不動産プロジェクトに投資する方式の「小口化不動産投資」です。
そのためJリートのように「分配金＋値上がり益」による収益を狙う投資手法とは異なり、分配金が投資収益となります。

そのような意味では「現物不動産投資」に近いものがありますが、多くの人たちが1つの不動産プロジェクト投資に参加するスタイルです。

投資である以上リスクはありますが、不動産特定共同事業法にもとづく許可を受けた法人が事業を運営し、倒産隔離や優先劣後出資などの投資家をある程度保護する仕組みを備えた不動産投資です。
不動産投資を検討する際には、比較的利回りのよいプロジェクトが多い「COZUCHI」も有力な選択肢となるでしょう。