抵当権とは金融機関などが融資を行った際に、融資を行った側が担保として不動産などを確保するための権利のことを言います。
担保を設定して融資を受けている場合には、その担保となる財産に抵当権が設定されますが、融資を完済した場合にはこの抵当権を抹消しておく必要があります。これを抵当権抹消手続きと言います。
融資の返済が終了したにも関わらず手続きをしないでいた場合、抵当権が設定されたままの状態になってしまい、さまざまな不都合が出てくる可能性があります。
ここでは、担保を設定した融資を完済した際に行う抵当権抹消手続きについて解説します。
抵当権とは
抵当権とは、冒頭でも解説したように融資を受ける際に動産または不動産に担保を設定するための権利のことを言います。
住宅ローンを例にとると、金融機関から住宅ローンを借り入れる際には金融機関が抵当権を設定し、万が一住宅ローンの支払いが不可能になった場合には抵当権が設定された不動産は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
抵当権は、住宅ローンなどの有担保の融資が完済された時点で抹消手続きが行われます。
どのような場合に抵当権抹消手続きが行われるのか
抵当権抹消手続きは、どのような場合に行われるのでしょうか。
ここでは、抵当権抹消手続きを行うタイミングについて解説していきます。
（1）ローンなどを完済したとき
住宅ローンを完済した場合、金融機関側は担保を設定しておく必要がなくなるため、抵当権抹消手続きを行い不動産を担保から外してもらうことが可能になります。
住宅ローンを完済した場合にはその時点で抵当権が抹消されるわけではなく、金融機関側から抵当権抹消手続きを行うために必要な書類が送付されてきますので、この書類を受け取ってから、司法書士に依頼するなどの方法で抵当権抹消手続きを行う必要があります。
（2）ローンが残った不動産を売却する時
住宅ローンなどのローン残債がある不動産を売却する場合、不動産の引き渡しまでに抵当権を抹消しておく必要があります。
不動産の引き渡し後も金融機関などの抵当権が抹消されていない場合、元の持ち主が融資の返済を滞らせてしまった場合に現在の持ち主の意思とは関係なく、不動産が差し押さえられてしまいます。
このような事態を防ぐためにも融資が残っている不動産を売却する場合には、引き渡し前に融資を完済し抵当権抹消手続きを行っておくのが一般的です。
（3）新たに融資を受ける場合
現在のローンの金利が高い場合、金利が低いローンに借り換えをすることもあります。
このような場合には、まずは現在借り入れを行っているローンの完済後に抵当権抹消手続きを行い、新たにローンの融資を受ける金融機関が抵当権を設定するといった流れになります。
前のローンを融資していた金融機関の抵当権が設定されたままの状態の場合、新たにローンの融資を行ってくれる金融機関はまずないため、新たにローンの借り入れを行う場合には、抵当権抹消手続きが必要となります。
抵当権抹消手続きをしないまま放置することで起こるデメリット
抵当権抹消手続きをしないまま放置しておくと、どのようなデメリットが起こるのでしょうか。
ここでは、そのデメリットについて解説していきます。
（1）必要書類を揃えるために余分な時間がかかる
ローンなどの完済と同時に抵当権抹消の手続きを行っていないと、その後抵当権抹消手続きを行おうとした際に必要書類を集めるのに時間がかかってしまいます。
ローン完済時に、金融機関から送付されてくる抵当権抹消のための書類の有効期限は、発行後3か月です。その期間を過ぎてしまったり紛失してしまったりすると、これらの書類の再発行を金融機関に依頼する必要があるため、抵当権抹消手続きを行うまでに時間がかかってしまいます。
（2）抵当権抹消手続きを行う必要性が高まった際に手続きが煩雑になる
不動産の売却や新たに融資を受ける場合には、抵当権抹消手続きが行われている必要があることは前述しましたが、抵当権抹消手続きが行われず抵当権が登記されたままの状態の場合、不動産の買い手や新たに融資を行う金融機関側から見て、ローンが完済されているかなどを判断することができません。
また、ローン完済後に金融機関から送付されてくる、抵当権抹消手続きに必要な書類の有効期限も3か月とそれほど長くないため、その期限を過ぎてしまうと新たに取り寄せる必要があり、このような状態になってしまうと不動産の引き渡しや新たに融資を受ける時期が遅れてしまいます。
抵当権抹消手続きに必要な費用
抵当権抹消手続きには、以下のような費用が必要になります。
（1）登録免許税
抵当権の記載事項を登記簿謄本から抹消する場合には、登録免許税が必要になります。
この登録免許税の費用は、不動産ひとつにつき1,000円なので、一戸建てを例にとると建物と土地それぞれに1,000円の登録免許税が必要となり、合計で2,000円が必要になります。
（2）司法書士への報酬
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合、その費用が必要になります。
司法書士への報酬額は依頼する司法書士によって異なりますが、おおよその相場は1万5,000円程度です。
自分で抵当権抹消手続きを行うことはできる？
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼せずに、自分で行うことはできるのでしょうか。
ここでは、自分で抵当権抹消手続きができるケースと司法書士に依頼したほうが良いケースについて解説していきます。
（1）自分で抵当権抹消手続きを行うことができるケース
ローンを順調に完済した場合、自分で抵当権抹消手続きを行う手続きを行うことはそう難しいことではありません。
自分で抵当権抹消手続きを行うことにより、司法書士に依頼する報酬を節約することができるというメリットがあります。
（2）自分で抵当権抹消手続きを行わないほうが良いケース
不動産を売却し一括返済を行うなどの理由で抵当権抹消手続きを行う場合には、司法書士に手続きを依頼することが一般的です。
不動産の売却手続きを行う際には、抵当権抹消手続きだけではなく買い手への所有権登記手続きと買い手側の抵当権登記手続きも行います。
このように3つの手続きを同じタイミングで行うため、複雑な手続きが必要となります。
そのため、自分で抵当権抹消を行うことを金融機関や買い手が敬遠するケースが多いので、一般的には司法書士にこれらの手続きを依頼します。
自分で抵当権抹消手続きを行うメリット
抵当権抹消手続きを自分で行うメリットは、司法書士への報酬を節約することができるということです。
前述したように司法書士への報酬の相場は1万5,000円程度なので、この金額を節約することができます。
近年では、法務局に足を運ぶことなくオンラインで手続きを行うことも可能になっているので、自分で手続きを行うハードルは低くなっています。
自分で抵当権抹消手続きを行う際の手順
自分で抵当権抹消手続きを行う場合には、以下の手順で行います。
（1）抵当権抹消のための必要書類が銀行から届く
ローンを完済すると、以下のような書類が金融機関から届きます。
これらの書類には有効期限があるため、この期限のうちに手続きを行いましょう。
①抵当権解除証書（放棄証書などともいう）
抵当権解除証書とは、法務局で抵当権抹消手続きを行う際に抵当権を抹消する理由を証明するための書類です。
空欄がある状態で送付されてくるため、この空欄を自分で埋めて提出する必要があります。
書き間違えてしまうと、再発行してもらわなければならないケースもあるので、記入は慎重に行いましょう。
②登記済権利証、または登記識別情報通知
金融機関が抵当権を設定した場合、つまりローンの借り入れを行った際に発行される書類です。
紛失してしまうと再発行に煩雑な手続きが必要となるため、抵当権抹消手続きを行うタイミングまで大切に保管しておくようにしましょう。
③金融機関からの委任状
金融機関からの委任状は、抵当権抹消手続きをローンの借主や司法書士に委任する旨を記した書類です。
この書類も空欄がある状態で送付されてくるので、自分で空欄を埋める必要があります。
（2）抵当権抹消手続きを行う不動産の情報を取得する
抵当権抹消手続きを行う不動産の情報は、法務局で取得できる登記事項証明書を見ることで知ることができます。
この書類は、どこの法務局でも取得することができます。
その際には建物の場合は「家屋番号」、土地の場合は「地番」が必要になります。
（3）不動産の所有者の住所や氏名に変更がある場合には住民票か戸籍を取る
不動産の所有者の住所や氏名に変更がある場合には、所有権登記名義人表示変更という手続きが必要になります。
住所が変わっている場合には、住所地の役場で取得することができる住民票か戸籍の附票、氏名が変わっている場合には、本籍地の役場で取得することができる戸籍が必要になります。
（4）抵当権登記抹消申請書を作成して法務局で手続きを行う
抵当権抹消登記申請書の作成を行います。
抵当権登記抹消登録申請書は、法務局のホームページからダウンロードすることができるので、それに必要事項を記入します。
（5）抵当権の抹消が完了したら法務局へ登記完了証の受け取りに行く
必要書類を揃え不動産がある住所を管轄している法務局に提出し、抵当権抹消の申請を行います。
申請から1週間～2週間程度で抵当権抹消手続きが完了し、登記完了証などを法務局から受け取ることができます。
実際に法務局へ足を運ぶ以外にも、郵送でこれらの書類を受け取ることができます。
抵当権抹消手続きはオンラインでもできる
自分で抵当権抹消手続きを行う場合には、オンラインでも行うことができます。
その際にはマイナンバーカードとICカードリーダーが必要になるため、これらをお持ちの方はオンラインの手続きの利用も検討してみてはいかがでしょうか。
抵当権抹消手続きを司法書士に依頼したほうが良いケース
ここでは、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼したほうが良いケースについて解説していきます。
（1）古い抵当権が残っている場合
長期間にわたって抵当権が設定されたまま放置されている場合、一般的な抵当権抹消手続きでは抵当権を抹消することが難しいケースがほとんどです。
その理由には、長期間抵当権を設定したまま放置している間に、不動産の所有者が死亡し相続が発生している、行方不明になっている、抵当権者が破産などの理由で存在しなくなっているなどのものがあります。
通常、抵当権抹消手続きは不動産の所有者と抵当権者が共同で行うものなので、上記のような理由で手続きが複雑になることもあるため、司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
（2）必要書類を紛失してしまった場合
抵当権抹消手続きを行う際に金融機関から受け取る書類には、抵当権解除証書等、抹消登記委任状、登記識別者情報通知書または登記済証がありますが、これらの書類は紛失してしまうと再取得に非常に手間がかかるため、このような場合も司法書士に手続きを依頼すると良いでしょう。
（3）手続きに時間や手間をかけたくない場合
仕事が忙しいなどの理由で抵当権抹消手続きに時間を掛けたくないという方は、司法書士に手続きを依頼して時間や手間を節約すると良いでしょう。
まとめ
ここまで、抵当権抹消手続きとはどのようなものかということや、その手続きを自分で行う方法、司法書士に依頼したほうが良いケースなどについて解説してきました。
抵当権抹消手続きは、自分で行うことで司法書士に支払う報酬を節約することができますが、場合によっては手続きが複雑になるため、司法書士に依頼したほうが良いケースもあります。
順調にローンの返済が終了した場合の抵当権抹消手続きはそれほど難しくないため、時間に余裕がある方はご自分で手続きを行ってみてはいかがでしょうか。
※記事中の法律や税率などについては、2022年4月時点のものです。
