相続などで空き家になった家を手にしたけれど、すでに自宅があるためそこに住む予定がなかったり、その空き家が遠方にあるため住んだり手入れが難しかったりすることもあるでしょう。
このようなケースで空き家を所有していても、固定資産税などの維持費は必要になってきます。
空き家をそのまま所有し続けることにはデメリットが多いため、売却を検討する方も多いのですが、何から始めたらよいかわからいないという方がいらっしゃるのもまた事実です。
ここでは、空き家の売却方法について詳しく解説していきます。
空き家の売却方法
空き家の売却には、4つの方法があります。
ここでは、その4つの方法について解説していきます。
（1）解体し更地にして売却
空き家の築年数が古く、そのままの状態で住むことができない場合には、建物部分を解体して整地を行い更地にして売却するという方法があります。
土地のみの場合であれば古家付きの場合より買い手が付きやすいというメリットがありますが、空き家を解体するためには費用と時間が必要となるため、このメリットとデメリットを考慮したうえで解体を決定する用にしましょう。
（2）古家付きまたは中古住宅として売却
空き家を解体せず、土地と建物を一緒に売却する方法もあります。
この場合には、解体して売却する時のような時間や費用がかからないというメリットがあります。
しかし、建物の築年数が古く解体する必要がある場合には、売却価格は安くなると考えておきましょう。
建物の築年数が比較的新しい場合には、高い価格で売却することが可能になるケースもあります。
（3）空き家をリフォームして売却
空き家の状態が少々悪くても、リフォームすることで状態を良くし中古住宅として販売するケースもあります。
リフォームすることで建物自体の価値も上がるため、高値で売却することが期待できます。
この方法にはリフォーム工事のための時間と費用が必要であるというデメリットがあるため、どこまでリフォームに費用と時間をかけることができるかをしっかりと考えておく必要があります。
（4）不動産会社に買い取りを依頼する
不動産会社の中には空き家の買い取りを行っているところもあるため、そのような業者に空き家の買い取りを依頼することができます。
この方法のメリットは、売却までの時間が短いため仲介などの方法よりも早く空き家を現金化できるという点です。
ただし、買い取り価格は市場価格より安くなるというデメリットがあります。
買い取り価格は不動産会社により異なるので、複数の不動産会社に見積もりを依頼するようにしましょう。
自分が所有する空き家はどのような売却方法が向いているのか
ここまで空き家の売却方法を紹介してきましたが、自分が所有している空き家をどの方法で売却すればよいかわからないという方もいらっしゃると思います。
そこで、ここでは所有している空き家をどのような方法で売却すればよいかを解説していきます。
（1）築年数が比較的新しいなら中古住宅として売却
建物の状態が良くそのまま住むことができる場合には、中古住宅として売却することをおすすめします。
築年数の目安としては、築20年前後までの建物であれば中古物件として売却できる可能性が高いでしょう。
住むことができる建物であれば、建物にも付加価値がある物件であると言えるため、更地にして土地だけで売るよりも高値で売却できる可能性が高くなります。
（2）築年数が古い場合には更地にして売却
空き家になって時間が経っているために建物の状態が悪くなっている場合や、築20年を過ぎている建物の場合には、空き家を解体し更地にしてから売却することをおすすめします。
劣化した建物は倒壊などの事故につながる恐れもあり、また築20年以上経過してしまうと住宅ローンの控除を受けられなくなってしまうため、建物がある状態では買い手が付きにくくなってしまうためです。
（3）早く現金化したい場合には不動産会社に買い取りを依頼する
空き家を早く売却して現金化したい場合には、不動産会社に買い取りを依頼することをおすすめします。
買取の場合には、不動産会社と売却価格についての合意が得られればすぐに売却することが可能です。
相続や固定資産税の支払いのタイミングまでに売却したいとお考えの方には、この方法がおすすめです。
（4）築年数が新しくても劣化が激しい場合には更地にするか買い取り
築年数が20年以内なら中古住宅として売却することも可能ですが、それは建物の状態が良い場合のことで、建物の状態が悪い場合には中古住宅として売りに出しても買い手は付きにくいでしょう。
そのような場合には解体して更地にして売りに出すか、不動産会社に買い取りを依頼するとよいでしょう。
空き家を売却する際の流れ
ここでは、空き家を中古住宅として売却する際の流れについて解説していきます。
（1）不動産会社に空き家の査定を依頼する
空き家を売却する場合には、最初に不動産会社の査定を受ける必要があります。
査定を受け査定額を知ることで、売却を希望している空き家がどの程度の価格で売却することができるかを知ることができます。
（2）不動産会社と媒介契約を締結する
次に不動産会社と媒介契約を締結するのですが、その際には査定額だけではなく担当者の対応のスピード感や知識も考慮して契約を行う不動産会社を決めるようにしましょう。
（3）空き家の売却活動の開始
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動が開始されます。
主な売却活動としては、物件情報の宣伝と広告、内覧希望の方への対応などがあります。
これらの売却活動は不動産会社に一任することができますが、その際には密に連絡を取り合い、進捗状況を確認しておくようにしましょう。
（4）買い手が見つかったら売買契約を締結する
購入希望者が物件購入を決定したら、売買契約を締結します。
売買契約の前には売却価格や引き渡しの日時、条件などの細かな取り決めを行っておく必要があります。
このときに詳細に条件などを決めて売買契約書に記載しておかないと、のちのちトラブルになる可能性もあるため、注意しましょう。
（5）空き家の引き渡しと決済を行う
契約書に定めた日程で、空き家の引き渡しと決済を同時に行います。
決済では、手付金を差し引いた残りの金額と売却費用を生産します。
決済の終了後、必要書類の提出を行い鍵を渡して引き渡しが完了します。
少しでも高く売るためにしておくべきこととは
空き家をなるべく高く売却するために、しておくべきことがあります。
ここでは、そのしておくべきことについて解説していきます。
（1）ハウスクリーニングを行っておく
建物の外観も内観も綺麗な建物のほうが買い手が付きやすいため、ハウスクリーニングを行ってから売却することをおすすめします。
ハウスクリーニングは部分ごとに行うことも可能なので、特にチェックされやすい玄関や水回りなどは特に念入りに行うようにしましょう。
（2）欠陥があれば修繕しておく
空き家に欠陥がある場合には、売りに出す前に修繕しておくことをおすすめします。
売却活動が始まるといつ内覧希望者が現れるかわからないため、売却活動を始める前に修繕しておくとよいでしょう。
（3）相続や空き家の販売実績が豊富な不動産会社を選ぶ
不動産会社には、得意分野があります。
この得意分野の違いによって、売却価格が大きく変動するケースも多いため空き家の売却を得意とする不動産業者に空き家の売却を依頼するようにしましょう。
（4）リフォームや解体を行う前に不動産会社に相談する
建物のリフォームや解体を行う前に、必ず不動産会社に相談を行いましょう。
少なくない費用と時間をかけてリフォームや解体を行った場合、費用対効果が低くなる可能性があり、結果として手元に残るお金が少なくなる可能性があります。
そのため素人が建物のリフォームや解体を行うかどうかを決める前に、専門的な知識と豊富な経験を持つ不動産業者に相談してからこれらを行うかどうかを決定するようにしましょう。
空き家を売却する際に必要な費用と税金
空き家を売却する際には、費用と税金が発生します。
ここでは、その費用と税金について解説していきます。
（1）必要な費用
空き家の売却時に必要な費用は、以下のようなものがあります。
①仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に空き家の売却を依頼した際に必要となる費用のことをいいます。
この仲介手数料は法律で上限が決められており、取引額が200万円以下の場合には売却額の5％売却額、200万円以上400万円以下の場合には売却額の4％プラス2万円、400万円以上の場合には、売却額の3％プラス6万円となっています。
ただし、これは上限額なので不動産会社によってはこれよりも安いケースがあります。
②更地にする場合には空き家の解体費用
空き家を解体し更地にして売却する場合には、解体費用やごみなどの処分費用が必要になります。
建物の解体費用は木造の建物の場合、一坪当たり3万円から4万円程度と考えておくとよいでしょう。
③空き家をリフォームする場合にはリフォーム費用
空き家をリフォームする場合には、リフォームの費用が必要になります。
このリフォーム費用はリフォームの規模によって大きく差が出るため、一概にいくら程度ということはできません。
リフォーム業者に見積もりを出してもらい、納得のいく金額でリフォームを行うようにしましょう。
（2）必要な税金
空き家の売却時に必要な税金には、以下のようなものがあります。
①印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書に収入印紙を貼付して納税を行います。
印紙税の金額は、不動産譲渡契約書に記載されている正確な売却金額によって変わってきます。
②相続登記時の登録免許税
空き家を相続した際には、相続登記を行い自分の名義に変更する必要があります。
その際に発生するのが、登録免許税です。
登録免許税は、固定資産税評価額証明書に記載された土地と建物の評価額の0.4％となります。
③譲渡所得税
譲渡所得税とは、空き家の売却益が空き家の取得費用を上回った場合にその差額に対して課せられる税金のことで、その空き家の所有期間によって税率が異なります。
空き家を売却・解体する際に利用できる制度
空き家を売却または解体する際に利用できる制度については、以下のようなものがあります。
（1）空き家を売却する際に利用できる特例と控除
相続した後に空き家になった家には、譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例が発生します。
この制度は、相続が発生する前に親がその家にひとり暮らしをしていて、他界したのちに空き家になったケースに適用されます。
また、居住用にしていたけれど新居に引っ越したことで空き家になった家の場合、住まなくなってから3年以内であれば3,000万円の特別控除を受けることができます。
また、相続した空き家を一定期間内に売却した場合には、一定の金額を譲渡資産の取得費として加算することができる特例もあります。
取得費を増やすことができれば、その分譲渡所得を低く抑えることができるため、納める税金も少なくなります。
（2）空き家を解体する際に利用できる補助金と助成金
空き家を解体して更地にする際に、自治体によってはその費用に補助金や助成金が出る自治体があります。
例えば群馬県であれば「空き家解体助成金」、埼玉県行田氏であれば「老朽空き家等解体補助制度」などで、その費用は自治体ごとに異なります。
このような助成金にはさまざまな条件を満たしていないと受け取ることができないため、解体を行う際には自治体の窓口に相談してみることをおすすめします。
空き家を売るメリット
空き家を売却するメリットには、以下のようなものがあります。
（1）固定資産税の支払いがなくなる
不動産をその年の1月1日の時点で所有していると、固定資産税を支払う必要があります。
空き家を売却して手放すことで、この固定資産税の支払い義務がなくなります。
（2）維持管理のための手間や費用が必要なくなる
空き家は定期的に換気をしたり、庭があれば近隣に迷惑をかけないように手入れをしたりする必要がありますが、売却することでこのような手間や費用が必要なくなります。
（3）相続から3年以上以内であれば売却時に節税できる
相続の開始から3年以内に売却を行うことで、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円の特別控除」が適用されるため、節税を行うことができます。
まとめ
ここまで空き家の売却方法やその流れ、空き家を相続する際に必要になる費用や税金、空き家を売却する際に利用できる特例等について解説してきました。
空き家の売却を思いついたら、まず空き家の売却が得意な不動産会社を見つけ、売却に関することを相談できる良い関係を築いておくことも大切です。
空き家の売却に関しては知らないと損をする制度があるため、しっかりと調査してから空き家の売却を始めるようにしましょう。
※記事中の法律や税率などについては、2022年6月時点のものです。
