マンション売却一括査定サービス「マンションナビ」は、サービス開始以来11年が経過し多くのユーザーが利用する査定サイトに成長しました。
マンション専門の査定サイトは少なく、その独自性が評価されています。
この記事では「マンションナビ」を利用するユーザー向けに、サイトの特徴や口コミ・評判を紹介し、マンションを早くしかも高く売るための活用方法を解説します。
マンションナビとは
不動産一括査定サイトの「マンションナビ」は、マンション専門の査定を行うサイトです。
ここではマンションナビの特徴とメリット・デメリット、そして口コミ情報から読みとれる評判・評価についてご紹介します。
（1）マンションナビの特徴
マンションナビは一括査定サイトの1つとして位置づけられますが、マンション売却のサポートサイトと捉えたほうが利用価値をみつけやすいです。
サポートメニューは4つあり、シーンに合わせた活用が考えられます。
①AI価格相場
過去の取引事例がデータベースとなり、自動的にAIが物件の部屋ごとに売買価格や賃料相場をはじき出します。
②最新市場データ
過去データはもちろん未来予測も含めた市場データを物件ごとに公開するので、売却のタイミングを検討することができます。
③プロによるマンション査定
いわゆる「一括査定」であり、マンションナビが提携する不動産会社が、1件につき9社まで査定額を提示します。
④膨大な売却専門知識の提供
マンションナビを運営する「マンションリサーチ株式会社」は、不動産業に従事していた創業者により設立された会社です。
会社設立後4か月後にはマンションナビを立ち上げ、マンション相場情報を発信すると同時に、豊富な不動産関連知識の提供も行っています。
（2）マンションナビのメリット・デメリット
マンションナビのメリットは、まず「マンション専門」の査定なので、対応する不動産会社はマンション市場に詳しく正確な査定が期待できます。そのうえ「マンションナビ会員」に登録すると、次の3つの特典を受けることができます。
- 気になる物件をお気に入り登録すると、日々変動する相場価格を100件までチェックできる
- 限定公開となっている近隣の販売事例価格情報を閲覧できる
- ・売却登録したマンションの売出し情報をメールで受け取れる
さらに「AI査定」メニューがあるので、参考までに価格が知りたいなどの要望には短時間で答えを得ることができ、目的に応じた使い方ができる親切なサイト構成となっています。
マンションに特化した売却サポートサイトなので、デメリットといえるようなものはほとんどありません。しいてあげるとすれば、「プロの無料査定は9社まで申込み可能」という点です。
比較する査定件数が多いほど、より客観的で現実的な価格を把握しやすいのですが、査定する会社が多いほど対応は負担になります。
しかし、査定依頼時に「オンライン相談を希望する」ことが出来ます。忙しくなかなか電話対応ができない場合などは、こちらにチェックを入れるのがおすすめです。
（3）マンションナビの評判と口コミ
マンションナビの口コミ情報を調べると、ほかの一括サイトでも同様ですが、一括サイトの評判よりも、実際に査定を行い売却してくれた不動産会社の感想を述べるレビューが多く出てきます。
そのなかで「マンションナビ」に対する評価をしているフレーズがあります。それは「賃料査定が同時にできる」ことへの評価です。
マンションの場合はユーザーが賃貸活用しているケースも多く、売却の検討時には「売却または賃貸」を比較検討するシーンがあるでしょう。
賃料査定はマンションナビの提供メニューであり、直接マンションナビの評価につながるものです。
もうひとつマンションナビ（公式サイト）の提供メニューで、よい評価をしているレビューがあります。それが「AI査定」です。
AI査定は一括査定サイトではまだ導入事例がすくないですが、マンションナビは元々が売却を考えるユーザーへの情報提供を主としており、AI査定ツールの利用はその一環と言えます。
そのほかマンションナビのよくない評判に直結する口コミ情報は少なく、不動産を売りたい人と不動産会社をマッチングさせる、一括査定サイトの目的に適したサイトと評価してよいでしょう。
マンションナビの徹底分析
マンションナビの特徴を分析すると、一括査定サイトとしての一面よりも「マンション売却支援サイト」としての一面を強く感じます。
不動産査定メニューに「AI査定」を加えユーザーに対する利便性を提供している点、エリア情報を充実させて査定依頼の前にユーザーの物件が持つエリア内市場でのポテンシャルを把握できる点、不動産実務にも関わる運営会社が日々成長を重ねマンションナビの価値を高めている点があげられます。
ここでは、これら3つのポイントについて掘り下げて解説します。
（1）査定方法は2種類
マンションナビの査定の方法として、次の2つのアプローチがあります。
- AI査定
- プロ査定
どちらの査定も無料であり、目的に応じて使い分けるとよいでしょう。
およその評価額が知りたい、とにかく早く結果を知りたい、現時点での相場を知りたいなどのシーンでは「AI査定」が適しています。
売却を考えている場合で、価格を知りたいのはもちろんのこと売却を依頼できる不動産会社がいない場合など、不動産会社とのコンタクトを求めるなら「プロ査定」です。
「プロ査定」にも実は3種類あり、まずはざっくりと価格を知りたい場合は「机上査定」でも十分でしょう。「机上査定」の結果、本気で売ろうと考えた時には「訪問査定」を依頼するといった利用方法が考えられます。
また訪問査定で時間をとるのが難しい場合には、机上査定と似た方法ですが「オンライン査定」があります。
訪問査定、オンライン査定、そして机上査定を上手に使い分けることがおすすめです。
査定依頼に対応する提携不動産会社は全国に2,500店舗あり、大手不動産仲介会社も多く参加しています。2020年時点で累計利用者数は500万人を突破しており、2021年2月に実施した「サイト比較イメージ調査」では№1の評価を得、使いやすいサイトとしての実績をつみ重ねています。
（2）エリアページのデータが豊富
マンションナビトップページからは4つの「エリアページ」に移ることができます。
- 東京23区エリア
- 名古屋市エリア
- 大阪府エリア
- 福岡市エリア
各エリアをさらに細分化することで、マンション売却に関する各種データが整理されています。
- 平均価格
- 平均m2単価
- 新規売出し件数
- 各種データのランキング上位3位（販売価格帯、専有面積帯、建物階数上位、駅からの距離、間取り）
売りたいマンションと売れているマンションを比較し、売却可能性を自身で把握することができ、売れ筋物件か、希少な物件かによっても販売戦略に違いがでます。
売出し価格決定の際には豊富な知識を吸収しておき、査定する担当者と対等な立場で打ち合わせが可能なほど、売主としてのスキルを高めることも可能です。
また各エリアでは査定を担当する不動産会社が表示され、査定依頼をする前に不動産会社の評価・選別も可能であり、納得して査定依頼をすることができるのです。
- 投資用ワンルームが得意な会社
- ファミリー向けマンションに強い会社
- オーナーチェンジ物件に特化した会社
- 買取保証付き査定が可能な会社
- 仲介手数料の相談ができる会社
など希望に合いそうな不動産会社情報は必ずチェックしておくことがポイントです。
（3）マンションナビの運営会社
マンションナビの運営会社は、「マンションリサーチ株式会社」です。2011年4月に設立し主に不動産事業者向けに、IT技術を活用した業務支援やコンサルティング事業を行っています。
マンションナビは会社設立後4か月でスタートさせたサイトで、これまで全国約14万棟のマンションに累計利用者数500万人を数え、月間PVは50万ページに及ぶ成長サイトです。同社の基幹ウェブサイトといってもいい存在です。
社内スタッフは不動産業界出身者にIT業界出身者、さらに異業種出身者も加わり多様な人材構成となっています。もちろん新卒も積極採用し常にさらなる成長を目指す会社です。
関連会社には不動産会社向けのソリューションを提供する事業、マンションリサーチのシステム部門を担うエンジニア集団、不動産広告の支援を行う事業などを展開しています。
さらに関東と関西では不動産の買取再販事業や、不動産賃貸・マンション管理などの事業も行い、不動産実務を行うプレーヤーとしての一面もあります。
このように不動産実務から得られた知見はフィードバックされ、マンションナビのユーザビリティ改善に役立っていると考えられるのです。
マンションナビの利用方法
マンションナビを利用するにあたっては、運営するマンションリサーチ社が蓄積してきたマンション売却に関する知見を有効に活用することが大切です。サイトにはさまざまなコンテンツがあり、一括査定サイトの役割を超えた納得感を得ることができます。
ここではメインの機能である査定に関して、基本的な流れと査定を依頼する際に知っておきたい重要ポイントをお伝えします。
（1）査定から売却までの流れ
マンションナビのトップページには2つの査定入り口があります。
「AI査定」と「プロ査定」ですが、売却目的の場合は迷わず「プロ査定」から入ります。
都道府県と市区町村を選択しスタートしますが、45秒で申込みは完了すると記載されています。
物件住所・物件名称・号室とだいたいの面積や築年数などを選択し、電話番号やメールアドレスと連絡希望時間帯を指定、査定の目的などを選択するので、45秒では難しい場合もあるかもしれません。
最後に不動産会社の選択をし「訪問査定」を希望するか、にチェックを入れて申込みが完了します。
訪問査定は室内もチェックするので、ある程度の片づけはしておいたほうがよいでしょう。登記事項証明書など必要な書類は不動産会社が取得し、査定作業に入り数日後にはメールで査定結果が送られてきます。
電話での売却意思確認もあるでしょうし、査定をした不動産会社は次のステップである「媒介契約」締結を目的に営業をかけてきます。
複数社に査定申込みをしているので、その中から1社に絞るのか複数社と媒介契約を締結するかがこの時点でのポイントになります。
媒介を依頼する会社を決定すると、いよいよ売却が本格的にスタートします。
（2）査定依頼は何社がよいか
媒介を1社にするか複数社にするかの判断は、信頼できる不動産会社が見つけられるかどうかによって変わってきます。
査定の申込みは不動産会社を見きわめる目的もありますので、媒介を依頼する会社を決定するためのエントリーと位置付けることをお勧めします。
「査定額の一番高い会社に依頼する」といった考え方は、査定と入札とを混同したものであり、査定額が高いから高く売れるというものではありません。
査定を複数社に依頼するのは、査定額をできるだけ客観的に評価する目的もあります。査定する会社によって査定価格を算定するプロセスは異なり、3社に依頼すると3社なりの視点があります。
したがって依頼する会社は多いにこしたことはありません。
しかし多くなると対応がたいへんになるというデメリットもあるため、ご自身の対応できる範囲内で抑える必要もあるでしょう。
マンションナビは、最大9社まで申込みができます。
地方都市になると申込み可能な会社数は少なくなる傾向がありますが、大都市圏では9社を超える会社が表示されるケースがあります。
売りたい物件のエリアを担当する会社は、査定申込みの前にわかりますので、9社を超えるエリアでの査定申込みは事前に不動産会社の検討をすることが大切です。
（3）マンション価格の決定要素
不動産査定は次の3つの手法を用いて行います。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
マンション査定では主に「取引事例比較法」を用います。マンションは住戸ごとに売却されるため、売買事例の多いマンションでは過去の取引事例がいくつもあり、それらの取引価格を参考に対象物件の査定価格を算定します。
他の査定方法としては収益還元法で査定する方法もありますが、過去の取引事例と大きく違う結果がでた場合、取引事例比較法による算定値で補正することもあり、結果的には取引事例比較法による査定結果が説得力をもつのが実態です。
マンションナビで査定申込みすると複数の会社から査定書が提出されますが、査定の根拠を各社からしっかりと説明を受けるようにしましょう。
一方、マンションは「実需」ではなく「投資」対象として取引されるケースも多く、取引事例比較法で算定される価格を超えた取引がなされる可能性もあります。
相場の上昇局面では投資的要素を含めた売出し価格設定もありえますので、査定を行う会社には、変動の大きい価格に対する日常的なデータ蓄積が必要です。
このような視点が査定に反映されているかどうかも確認する必要があります。
（4）マンションの資産価値
不動産査定には、「資産価値」を知るという一面もあります。
一戸建て住宅は土地を取引事例比較法や公的な評価額をベースにして価格を算定し、建物は原価法にもとづき価格を算定し土地と合わせて査定額をだす方法が主に用いられており、資産としての評価額＝査定価格と捉えることができます。
しかしマンションは前述したように「投資」対象として相場価格が変動する場合は、資産価値を客観的に捉えることが難しい傾向があります。
そこでマンションの資産価値を求める方法としてあるのが「収益還元法」による評価方法です。
具体的には賃貸物件とした場合に想定される家賃収入から逆算して価値を求める方法です。
マンションナビの査定は売却査定と同時に賃料査定が可能であり、査定された賃料から資産価値を求めることができるのです。
たとえば月間家賃10万円が見込めるマンションは、年間収入が120万円となります。120万円を期待利回りで割り返すと現在価格が算出されます。
下の表は毎月かかる経費は無視して年間収入から単純にマンション価格を割り返した結果です。
| 年間収入 | 期待利回り | 現在価格 |
|---|---|---|
| 120万円 | 3.0% | 4,000万円 |
| 120万円 | 5.0% | 2,400万円 |
| 120万円 | 8.0% | 1,500万円 |
| 120万円 | 10.0% | 1,200万円 |
現在は低金利なので期待利回りを5％とすると、マンション価格は2,400万円になります。
今後金利が上昇すると期待利回りも上昇しますので、同じ家賃であれば現在価格は低下していきます。
このようにマンションナビを活用すると、所有するマンションの資産価値を把握することが可能です。
まとめ
ここまで、マンションナビの活用法について説明しました。
マンションナビは、マンションリサーチ株式会社が運営する「マンション売却のサポートサイト」です。
「今、このマンションはいくらか？ 」をサイトユーザーに知らせる目的で立ち上げましたが、現在はマンション専門の一括査定サイトとして評価されています。
サイトには「AI査定」をはじめ最新のテクノロジーを活用したツールや、マンション売却に欠かせない基本的な知識など、豊富なコンテンツが掲載されています。
マンションリサーチ社が蓄積してきた知見を有効に活用し、納得のいくマンション売却に役立ててください。
※記事中の法律や税率などについては、2022年6月時点のものです。
