マンションの売却をご検討中の皆さん、マンションを売却するときの流れをご存知ですか。
過去に不動産の売却を行ったことがない場合は、物件の売却価格の決定方法や仲介業者とのやりとり方法など、わからないことが多いでしょう。
マンションを高額で売却するには、初めに売却活動全体の流れを含めたマンション売却に関する基本的な知識を理解する必要があります。
今回ご紹介する知識や注意点をご確認の上、マンション売却活動を開始してください。
マンション売却の流れとは
マンションを売却する際は、ある程度決まった流れに沿って行う必要があります。
各ステップの内容と順番を理解することで、マンション売却を成功させられるでしょう。
（1）不動産売却について業者に相談する
まずは不動産仲介業者にマンションを売却したい旨を伝えて、売却時期や売却価格、売却スケジュールなどの擦り合わせを行います。
売却価格の査定方法は、主に「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。
机上査定では築年数や住所など、物件に関する情報のみから売却価格を算出します。
査定に時間がかからない一方で、概算価格のみの計算となる点に注意しましょう。
訪問査定では、実際に現地に赴いて土地の周辺状況や不動産の外観や内装を確認した上で査定額を算出します。
実地調査が必要になるので時間を要しますが、より正確な売却想定価格がわかります。
（2）媒介契約を結ぶ
不動産会社に相談して、内容を確認して問題なければ媒介契約を結びます。
マンションを売却するにあたって、仲介会社には買主を探してもらう必要があります。
そのため、以下のいずれかの方法で媒介契約を締結する必要があります。
①一般媒介とは
一般媒介の場合、同時に複数の仲介会社に媒介を依頼できます。
また、自分で買主を発見して売却することも可能です。
契約期間に制限はなく、REINSへの登録義務も発生しません。
一方で、仲介会社側にとっては優先度が低い案件となるので、買主を発見するまでに時間がかかるケースが多いので注意しましょう。
②専任媒介とは
専任媒介の場合、特定の一社とのみ契約を交わします。
一般媒介と同様に自力で発見した買主への売却も可能ですが、契約期間は3ヶ月となります。
契約締結日から7日以内のREINSへの登録は必須となっており、不動産会社は2週間に1回以上の頻度で依頼人に対して報告を行う義務が発生します。
プロに買主を探してもらいながら、自分でも買主を探したい場合におすすめです。
③専属専任媒介とは
専属専任媒介契約は、特定の一社とのみしか契約を交わせません。
そのため、他の仲介会社との契約はもちろん、自力で発見した買主への売却も不可能です。
契約期間は最大3ヶ月と専任媒介契約と同じですが、REINSへの登録は契約締結日から5日以内に行う必要があります。
さらに、仲介業者は1週間に1度以上の頻度で依頼人に対して報告を行う義務がある点も異なります。
専属専任契約を結ぶことで、仲介業者側もより迅速に買主を探してくれるので、短期で売却を行いたい際におすすめです。
（3）売却活動を始める
契約を手帰結したら、仲介会社は売却活動を開始します。
具体的には、販売価格の決定、広告の作成や打ち出し、飼い主への物件説明や案内を行います。
物件説明や内覧は買主自身が対応することが多いので、必要に応じて対応するようにしてください。
物件価格に関しては、仲介会社が行った調査を元に、決定しましょう。
高すぎるといつまでも買い手が見つかりませんし、安すぎると損をしてしまいます。
売却スケジュールなども考慮して決めてください。
（4）買主と売買契約を結ぶ
売却活動の結果、買主が見つかった場合は売買契約を締結します。
売買契約を締結する際には、双方間で確認した事項などをまとめた契約書を取り交わします。
書類は仲介業者が準備して、交付前に内容の確認を行います。
その他、契約締結時に必要な書類等は以下でまとめましたのでご確認ください。
契約を結ぶ際には、仲介業者による重要事項説明が行われます。
その後、手付金の授受を行い、必要書類の取り交わし、署名等を行ってください。
これらの事項は仲介業者が取り進めるので、基本的な内容と流れのみ確認しておきましょう。
（5）不動産の引き渡しと決済を行う
最後に、当該不動産の引き渡しと決済を行います。
契約書で定めた通りのスケジュールで引き渡しを行えるように、事前にしっかりと準備をしておきましょう。
また、ローンが残っている場合はその処理なども遅滞なく行ってください。
マンション売却に必要な書類と取得方法について
マンション売却を行う際には、様々な書類が必要になります。
どれも重要な書類ですが、取り扱ったことがないものもあるでしょう。
事前にそれぞれの内容と取得方法を理解しておくことで、スムーズに売却活動を進められます。
（1）身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
身分証明書とは売主の身分が確認できるもののことです。
一般的には、運転免許書やマイナンバーカードが使用されることが多いです。
売却するマンションが家族や親戚との共有名義になっている場合は、全員の身分証明書が必要になるので注意しましょう。
印鑑証明や住民票は市町村の窓口で取得可能です。
（2）登記済み権利書か登記識別情報
登記済み権利書とは登記名義人、つまり売主が当該不動産の所有者であることを証明する書類のことです。
こちらの書類は法務局が登記名義人に対して交付するものです。
また、売却予定のマンションが平成17年以降に購入されたものである場合は、登記済み権利書の代わりに、登記識別情報が交付されているケースも存在します。
内容は基本的にどちらも同じなので、いずれかをご準備ください。
紛失してしまった場合は法務局にお問い合わせください。
（3）固定資産納税通知書と固定資産税評価証明書
固定資産納税通知書と固定資産税評価証明書は、固定資産の納税額を把握するために用いられる書類です。
登録免許税を計算する際にも必要になるので、売却時点において最新のものを入手してください。
紛失してしまった場合は、市町村の窓口で入手できます。
（4）土地測量図と境界確認書
土地の測量図と境界確認書は基本的に一戸建てや土地の売買を行う際に必要となるものです。
マンションの売却時には必要ありませんので、詳しい説明は割愛します。
（5）建築確認済書、検査済証、建築設計図書、工事記録書
建築確認済証や検査済証は、当該不動産が建築基準法に従って建設されたものであることを証明するために使用されます。
これらの書類も、基本的に戸建ての売買時に必要となります。
（6）マンションの管理規約
マンションを売却する際には、必ず管理規約が必要になります。
管理規約を読めば、どのような方法で管理が行われているのか、ペットの飼育は可能か、などの情報を確認できます。
この書類は仲介会社がマンションの管理会社から取り寄せることが一般的でしょう。
（7）耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
新耐震以前に建築された建物を売却する場合、耐震診断報告書が必要になるケースも存在します。
また、アスベストの使用調査報告書も存在する場合は提出が必要です。
これらの書類はマンションを売却するにあたって必須の書類ではありませんが、買主との調整を行った方が将来的なトラブル発生リスクを抑えられるでしょう。
マンション売却に関わる税金について
マンションの売却を行う際は、様々な税金について考慮する必要があります。
適切な税金の知識を身につけておくことで、必要な税金を確実に支払ったり、節税効果を期待できたりします。
まずは以下の代表的な税金関連情報をご確認ください。
（1）特別控除の特例とは
特別控除の特例とは、特例で定められているケースに該当する場合、特別控除を受けられる、というものです。
例として、以下のものが挙げられます。
- 公共事業のために不動産を売却した場合（5,000万円の控除）
- 自己居住用の家屋を売却した場合（最大3,000万円までの控除）
その他、様々な特例が存在するので売却時に当てはまるものがあるかどうかを確認すると良いでしょう。
（2）売却時の消費税について
個人所有のマンションを売却する際には、消費税の支払いは発生しません。
ただ、仲介会社に支払う必要がある「仲介手数料」や司法書士に支払う手数料等に関しては、消費税の支払いが必要になるので注意してください。
さらに、個人所有のマンションを売却する場合でも、その他に投資用物件を保有している場合などは、消費税の支払いが必要になることもあります。
消費税の支払い有無に関しては、各種条件をしっかりと確認するようにしましょう。
（3）売却時の確定申告について
マンションを売却した際には、確定申告が必要です。
確定申告を行なった経験がない方は、事前に申告方法を確認しておくと安心でしょう。
マンションを売却した際に、購入時よりも価格が高騰しており、売却益が発生した場合には必ず確定申告を行う必要があります。
反対に、購入時よりも価格が下落していた等の理由で利益が発生しなかった場合は確定申告を行う必要はありません。
ただ、マンションを売却したことによって譲渡損失が発生した場合は、確定申告を行うことで、他の所得と合算して損益通算できる可能性があります。
損益通算できれば税金の総支払額を抑えられるので、節税効果を期待できるでしょう。
（4）譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンション売却を行なった際に発生する譲渡所得に対して課せられる所得税と住民税のことを指します。
譲渡所得が発生しなかった場合は、納税の必要はありません。
詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
（5）印紙税
印紙税とは売買契約書に対して課される税金のことです。
課税金額は契約金額によって異なります。
| 契約金額 | 本則税額 | 軽減税額 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超１千万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| １千万円超５千万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| ５千万円超１億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
マンションを高額で売却を行うためのポイント
マンションを売却する場合は、出来るだけ高額で売りたいと考える方が多いでしょう。
高額で売却を行いたい方は、以下のポイントを参考にしてください。
（1）売却実績が多い不動産会社を選ぶ
売却実績が多い不動産仲介業者は、マンションの売却にも慣れているため、より高額で売却を行うノウハウも蓄積されています。
そのため、どのような間取りや立地が、どのような客層からのニーズがあるかを把握しており、高額売却に繋がりやすくなります。
売却実績は、各社の公式ホームページに掲載されているケースが多いです。
また、売却実績を確認する際には口コミも確認しておくと良いです。
できるだけ多くの方に高評価されている会社を選ぶことをおすすめします。
（2）相場を事前に確認する
マンションを売却する際には、事前に周辺のマンション相場を確認しておきましょう。
相場より高過ぎる値段設定をしてしまうと、いつまでも売れ残ってしまいます。
反対に価格を下げ過ぎてしまうと、早期に売却できても損をしてしまいます。
そのため、事前に売却予定物件と似たような間取り、築年数の物件がどれくらいの金額で売却されたかを確認してください。
市場に出ている販売中の物件の値段も併せて確認すべきですが、実際に売却された事例の方がより正確な売却金額と言えるでしょう。
（3）売却時期を調整する
マンションをより高く売るには、売却時期も可能な限り調整することが好ましいです。
4月からの新生活に向けて引っ越しを行う人が増加することもあり、例年1~3月ごろにマンションの購入ニーズが高まります。
そのため、スケジュールを調整できる場合は、この時期に売却を行うことでより高い値段で売却できる可能性が高くなるでしょう。
ただ、これ以外の時期でも条件が良い物件は高値で売買されます。
ご自身の引っ越しスケジュールも考慮した上で、可能な範囲で売却時期を調整してください。
（4）ハウスクリーニングを行う
購入希望者が内覧を行う際に、あまりにも室内が汚いと購入意思がなくなってしまうでしょう。
ご自身で清掃を行うのが難しい方は、ハウスクリーニングを依頼して室内を綺麗にしてから内覧を行うようにしてください。
特にお風呂やキッチンなどの水回りは汚れやすく、自力で掃除するのが難しいです。
水回りを重視する購入希望者は多いので、必要に応じて部分的なハウスクリーニングも実施しましょう。
ハウスクリーニングを行う際に費用が発生しますが、綺麗にした結果、より早期に、あるいはより高額で売却できればクリーニング費用以上のメリットを享受できるでしょう。
（5）必要に応じてリフォームを行う
築年数が長いマンションの場合、ハウスクリーニングでは落としきれない汚れがついていたり、設備そのものが古かったりする場合もあります。
そういった際は、リフォームを行うこともご検討ください。
特にキッチンや洗面台などはリフォームを行うことで、新築のようになります。
場合によっては全面リフォームだけでなく、部分リフォームも検討すると良いでしょう。
ただ、リフォームを行う際には多額の費用が発生します。
場合によってはリフォームを行うことで、売却益が損なわれてしまうこともあるでしょう。
リフォームを行うことによって、発生した費用を上回る金額で売却できそうかをシミュレーションした上で、リフォームをご検討ください。
マンション売却後に注意すべきポイント
マンションを売却した後も、注意すべきポイントがいくつか存在します。
（1）引っ越しを確実に行う
住み替えをきっかけにマンションを売却する方もいらっしゃるでしょう。
そんな方は、引っ越しを確実に行えるようにスケジュール管理を入念に行いましょう。
新居に引っ越すまでに売却できなければ両物件の維持費を負担することになりますし、住んでいた物件を売却できても、引っ越し先を確保できていなければスムーズに引っ越しできません。
そのため、売却と住み替えの両方を意識しながら売却活動を進めてください。
（2）手残り金額の処理
ローンが残ったままマンションを売却する際は、必ず売却時に残金を返済するようにしましょう。
売却時に手残り金を完済しないと大きなトラブルに発展してしまいます。
ローンが残っている物件を売却する際は、金融機関の関係者や仲介業者としっかりとコミュニケーションをとって支払いを遅滞なく行なってください。
（3）確定申告を行う
マンションを売却した年の年度末は、基本的に確定申告を行う必要があります。
売却時に利益が発生した場合、確定申告を行わないと延滞税や無申告加算税を追加で支払わなければいけません。
また、売却時に税金の特例を使用している場合は、確定申告を必ず行う必要があるのでご注意ください。
売却時に利益が発生していない場合は、確定申告を行う義務はありません。
しかし、他の所得と合わせて損益通算したい場合は確定申告を行う必要があります。
確定申告を行う際には売却時の契約書や、売却時に準備した各種書類が必要になります。
これらの書類は確定申告時以外でも必要になることがあるので、大事に保管しておきましょう。
まとめ
今回はマンション売却の流れとポイントについて解説しました。
マンションを高値で、かつスムーズに売却するには様々なポイントを抑えて売却活動を進める必要があります。
今回ご紹介した内容を参考にして、納得のいくマンション売却を行ってください。
※記事中の法律や税率などについては、2022年5月時点のものです。
